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‧Money+理財家2008/05/13 買房子，是一輩子最想完成的夢想，也是最重要的投資決策，買對房子，不僅要具備挑好地點、選對建商、進場時機外，更重要的是，你的財務安排。因為借錢就算進場時機不對，只要買對房子、財務經得起考驗，從台灣房價長期向上的走勢來看，買借款屋賺錢其實可以很簡單。 【文／Money+理財家雜誌】 借貸「一二三到台灣，台灣房市有金山！」大陸富豪團浩浩蕩蕩來台灣考察，讓原本就已經高價的房地產市場，在業者故意包裝下後市票貼更加看漲，支票貼現這對於想買房子支票借款的民眾來說可不是個好消融資貸款息，何時才能一圓購屋夢，焦慮感日益加重。 台灣民眾想買房子的意願有多高？從《Money+》與Yahoo!奇摩網站合作的調查就可明白銀行二胎貸款顯示：在「哪一個是你未來最想要完成的夢想？」問項中，有超過25%的網友「想買一間很棒的房子」居冠，高出第二名的「環遊世界」足足6個百分點以上；再根據永慶房仲網路民汽車借款調，汽車貸款，有3成7民眾希望退休後買屋車貸收租養老。顯然台灣不管是年輕或年長人士，不論是自用或是出租，對房地產仍然有很濃厚的興趣。 但是還沒付諸行動的人，目前卻面臨一個詭譎難斷的timing，因為新政府政汽車借貸策還沒確定是否開放陸客來台購屋，台灣房價卻已經創下歷史新高。 專門觀測預售房市的《住展雜誌》針對台北市12個行政區所做的房價調查顯示，第一季預售屋平當舖均房價創下每坪62.3萬元的歷當舖融資史新高。6年6班在傳播業工作的林志偉就表示，「台北市預售屋的每坪售價已經等於我的兩年年薪，在台北買房子就像是天方夜譚。」華南銀行個人當舖借款金融事業群副總經理高榮成也用當舖借貸「高不二胎可攀」四個字來形容，他估算，現在家庭月收入低於30萬元的人，根本買不起台北市預民間二胎售屋。 房市過高？》學者、不動產業者提預警 荷蘭銀行財富管理資深副總房屋二胎孫可基是高雄人，5年前被調到房貸房屋貸款台北，近期他發現，原本台北1間屋可以買高雄3間屋，但是現在差距拉大到4間。因此，學者與外資不動產業者不約而同的對房二胎貸款價發出警語。 「62民間二胎借貸3萬元的數字，比兩年前至少高出4成，」負責協助國內三大房地產調查的政治大學地政系教授張金鶚表示，去年第4季「住宅需求汽車當舖動向調查」顯示，台灣「房當鋪價年所得比」已經從3年前的6倍繼續攀升到7倍新高，「想長期租屋的比率已攀升至24.1%」，當愈來愈多潛在購屋者「棄買為租」時，當舖免留車房價支撐會愈來愈薄弱，張金鶚看到調查數字後憂心的表示。 「從景氣循環及基本面來看，選後漲得網站設計愈兇，未來會跌得也愈深。」張金鶚拉高分貝的大聲疾呼，自住客此刻千萬要戒急用忍，別進場追高，成為最後一隻老鼠。同時部分外資不動產業者也設計公司對台灣房市的中期走勢，持較保留看法。 看法兩極》有人選擇離場、有人大膽加網設設計碼 世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻表示，選後預售房市狂漲，就像股市的「慶祝」行情，屬短期現象，中期恐有修正下跌的風險，必須等到520新政府上任，兩岸會談告一段落，設計，真正第一波新需求例如陸網設設計資的到來，才是台灣房市真正發酵時點。 就在這種一面看好、一面看壞的多空混沌氣氛中，有人選擇離場，也有人大膽加碼。原本擁有一間自住屋與一間出租屋的雜設計公司社攝影林志騏，年初賣掉自住屋，打算等待激情過後，新低點浮網路行銷現再進場撿便宜。因為他認為，台北房價已漲了一大波，再加上全球房地產都已高檔反轉，現在應該賣房子，讓這幾年漲上來的價差變現、落袋為安，等seo待低點再承接。 但是也有高資產人士滿懷信心，反而開始大手筆加碼。37歲出來開業的牙醫師王世珍，2000年在忠孝東路的牙醫診所經營的有聲有色，「但當時台灣政權交替，我對政局感到灰心，甚至有到美國退休的念頭。」不過，當王世珍看到上海欣欣向榮，躍居東方明珠的態勢時，他將名下所有房子貸款至9成，「閉著眼睛」投資上海房地產，部分移轉到海外資產。 而今年1月，王世珍嗅到政治新契機，他反向大手筆投資5千萬元，在內湖設立占地2百多坪，開設台北市數一數二先進的牙醫診所，希望迎接兩岸三通的醫療觀光產業，他也持續買進台灣房地產，這回他用新台幣對台灣未來前景投下信任票，「就是這股海外資金回籠的潮流，將台北市房價推到最高點。」房地產人士觀察。 購屋關鍵》計畫性做好財務安排 現在才想要買房子或想開始投資房地產的人，到底要如何面對這種難局呢？其實按照《川普商學院系列，房地產101》作者蓋瑞．艾卓瑞博士（GrayW.Eldred,PhD）的觀察，自住客根本不要太在意房市的漲跌，因為從美國過去60年的經驗來看，沒有人可以精準預測房地產，何時上漲或下跌？幅度又是多少？重要的是你是否具備理財觀念購屋。 暢銷書作家羅伯特．清崎（RobertKiyosaki）在《富爸爸，提早享受財富──投資指南》也點出，「你必須先有計畫性的做好財務安排，再做出購屋決策。」清崎接著在《川普清崎教你賺大錢》時又說，「如果你具備理財的觀念購屋，就像擁有X光般的眼睛看事情，不會盲目被市場牽著鼻子走。」 因此不管是想買第一間屋或第二間屋，與其費心猜漲跌與時機，更重要是做好自己的財務安排，特別是房貸。聯傑財務顧問執行長蕭碧華說，因為買房子是和銀行的長期commitment（承諾），幾乎花上一輩子所有的積蓄，所以你必須先有足夠的能力負擔，並且選對地方，才能讓房地產成為一生最成功的投資。 房貸槓桿》能快速買屋、也能快速破產 蕭碧華在1988年以每坪15萬元買下第一間屋，地點在忠孝東路、光復南路口，地段相當好，但是世事難料，5年後先生過世，她得獨立扶養幼女與房子，「當時我將每月房貸、保母費扣完，只剩下1萬元生活費。」幸好後來蕭碧華收入大幅提升，度過艱難時期，如果她當時沒有作好財務安排，一定保不住房子，更享受不到後來增值3、4倍的成果。 房市演說家丹恩．葛拉西奧希（DeanGraziosi）在《房地產翻出一億人生》指出，房地產是全世界最容易用槓桿投資的商品。由於有銀行房貸做後盾，房地產具有「以小搏大」的財務槓桿特性，懂得運用，就能快速買進第一間屋，進而很快累積第二、第三間屋，最後達到財務自由的境界。 但是房貸槓桿可以「載舟」、也可以「覆舟」。香港藝人阿B鐘鎮濤，在1996年看好香港房市潛力，卻高估自己付款能力，同時超額貸款購買5套預售屋，豈料第二年就碰上亞洲金融風暴，房市大幅回檔，阿B夫妻最後以破產收場。 因此，房地產雖然是最容易用「槓桿」特性投資的商品，它也是稅負成本最重的商品，包括交易期間的稅負、與持有期間的稅負，不懂得節稅，帳面獲利與稅後實質獲利會差上一大截。因此房市財務安排所涵蓋的房貸與節稅，就像是「任督二脈」，打通了才能成為高手，才有機會賺到房市大財富。 三宅一生》有銀彈、有知識就能成功 從過去台灣房市呈現長期向上成長的趨勢來看，財務安排比挑選地點還重要，否則將可能在這場房市競賽中出局。孫可基表示，若以自住為前提，只要做好購屋的財務安排，就不用擔心房價漲跌變化。 這就像是《川普清崎教你賺大錢》書中所言，每個人都需要長久居住的地方，隨著人口增加，錢愈來愈薄，只要買對物件、用對的價格，做好融資安排，房地產應該都有不錯的表現！ 如果你要問：「現在是不是購屋的好時機？」其實沒人能給標準答案。唯有快速存到自備款，與學習判斷合理房價後，有了「銀彈與知識」才有機會向「三宅ㄧ生」邁進，因為機會是留給準備好的人。
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